Chercher une maison à acheter ou à louer ?

On entend souvent dire que le choix le plus judicieux est l’achat plutôt que la location d’un bien immobilier. Mais est-ce vraiment le cas ? Il est préférable de décider vous-même car c’est une décision qui dépend essentiellement de vous. En effet, la réponse au dilemme découle de votre situation personnelle, de vos objectifs et il est vrai que l’aspect financier joue un rôle ; on se ne saurait se poser cette question sans argent. La croyance veut que, mettre son argent dans l’achat d’une propriété soit un investissement et la location une dépense. Vraiment ? L’épreuve des faits.

Être propriétaire ou locataire : avantages et inconvénients

Que vous soyez en France, en Belgique ou n’importe où dans le monde, il y a beaucoup de points positifs à être propriétaire. Évidemment, lorsque vous payez un crédit hypothécaire mensuel, la maison vous appartient un peu plus chaque mois puisque vous remboursez une part de mise via votre crédit hypothécaire. Tandis que le locataire paie un loyer. Cet argent atterrit intégralement dans la poche du bailleur. Ajoutons à cela qu’après le remboursement intégral de votre crédit hypothécaire, vous êtes plus à l’aise financièrement parce que votre habitation ne vous coute plus rien. Cela vous mets également à l’aise pour votre retraite car vous pourriez l’appréhender sans soucis contrairement à un loyer qui pèsera lourd sur votre maigre pension.

Tout indique alors que le plus avantageux est le fait d’être propriétaire mais c’est beaucoup plus compliqué que ça. Pour savoir ce qui est financièrement bénéfique sur plusieurs années, il faut prendre en compte deux facteurs essentiels : l’évolution du taux d’intérêt sur l’épargne et le prix du logement.

Le loyer d’une habitation est généralement inférieur au remboursement d’un crédit hypothécaire. Les locataires sont donc avantagés quant au fait de pouvoir économiser de l’argent, d’où l’importance de l’évolution du taux d’intérêt sur l’épargne. En effet, plus le taux d’intérêt sur l’épargne est important, plus être locataire est intéressant.

Concernant les acheteurs, il s’agit du deuxième facteur qui importe, c’est-à-dire l’évolution du prix des logements. Plus son habitation prend de la valeur, plus son patrimoine sera élevé lorsqu’il remboursera son crédit hypothécaire.

Cependant, il est impossible de prévoir exactement l’évolution des marchés financiers et immobiliers. Au-delà du fait que ce n’est pas une science exacte, il y a plusieurs autres variables à prendre en compte. De ce fait, si les prix du logement augmentent au même rythme que les intérêts sur l’épargne, être propriétaire constitue, dans quasi toutes les simulations, le meilleur choix. Mais si les prix de l’immobilier stagnent, alors que le taux d’intérêt de l’épargne grimpe, il peut alors s’avérer plus intéressant d’être locataire.

Trouver une résidence agréable est une chose, mais aimer y habiter est parfois une autre affaire. Vous ne pouvez pas savoir avec certitude si un logement et sa localisation vous conviennent avant de vous installer dans votre nouveau domicile. Dans cette optique, la location offre beaucoup plus de sécurité que l’achat car louer un bien vous permet de tester plusieurs logements et lieux avant de prendre une décision définitive. Si vous voulez vous présenter comme étant un candidat flexible sur le marché du travail, louer un bien s’avère plus intéressant que d’en acheter un. Un locataire n’est en effet pas lié à sa résidence et peut donc toujours déménager rapidement.

L’investissement dans un bien implique un emprunt important et un tas de tracasseries administratives alors que louer un bien est simplissime : le locataire paie mensuellement un montant déterminé au bailleur. Vous n’êtes pas lié par des contrats complexes avec la banque et vous avez bien moins d’aspects administratifs à régler. En outre, vous courez moins de risques sur le plan financier en tant que locataire, car vos dépenses mensuelles sont moins élevées que lors du remboursement d’un prêt. Lorsque vous louez un bien, c’est au propriétaire qu’incombe tous les frais supplémentaires tels que le précompte immobilier, les grandes réparations…

Bien immobilier pour les séniors

Lorsqu’on parle de bien locatif ou d’investissement immobilier, les personnes âgées sont souvent exclues du à leur âge. Car à partir de 65 ans, les locataires jouissent du droit de maintien dans leur logement ; une protection à double tranchant.

Pour les seniors qui vivent dans un bien locatif, c’est un avantage qui leur permet de ne pas être mis à porte par le propriétaire.

Et quant aux seniors qui sont encore à la recherche d’un bien locatif, leur âge peut être un facteur important pour certains propriétaires qui refusent de louer leur appartement ou maison à une personne de plus de 65 ans.

De ce fait, si vos moyens financiers vous le permettent, passer les 65 ans, acheter un bien est la solution la plus protectrice pour vous.

Quel est le plus rentable ?

Concrètement, sur le long terme, acheter est plus rentable que de louer en prenant en compte la valeur du bien, c’est-à-dire le patrimoine. Alors, est-il vraiment plus intéressant financièrement d’acheter que de louer ? Le problème est qu’on ne le sait qu’à la revente du logement. Il n’y a qu’au moment de comparer le prix de revente du logement et le capital accumulé par le locataire qu’on sait s’il valait finalement mieux acheter ou louer, d’un point de vue financier. Cela dépend aussi des placements du locataire et de leurs performances aussi imprévisibles que l’évolution des marchés immobiliers. En attendant, trois paramètres permettent de comparer en amont l’intérêt des deux options. Plus le loyer est élevé par rapport au prix d’achat d’un bien plus il semble judicieux de l’acheter plutôt que de le louer. La rentabilité locative du bien, c’est-à-dire son loyer annuel comparé à son prix d’achat, est donc un premier critère. Ensuite, il faut évaluer le coût du prêt. Si l’on peut emprunter à 1,6%, il semble plus intéressant d’acheter à crédit. Cela équivaut à louer le capital pour acheter son logement, plutôt que payer 4 ou 5% du prix de ce logement en loyers chaque année. Acheter nécessite pourtant un plus gros effort financier car on rembourse une partie du capital tous les mois.

Au final…

Être locataire apporte de nombreux avantages. Le premier est que vous êtes relativement libre de partir quand vous le voulez. Vous changez d’emploi ou de situation familiale ? Suivant votre contrat de bail, il est assez facile de vous libérer et de changer d’endroit. Un deuxième avantage est que les démarches administratives sont simplifiées : un contrat de bail, une garantie locative, un état des lieux, et vous êtes déjà chez vous. Financièrement, c’est aussi plus clair et avantageux. Vous n’êtes pas responsable des gros frais liés à l’entretien et au foncier de l’habitation. Seuls sont à votre charge : les loyers et les dépenses liées à votre consommation d’eau, de gaz et d’électricité. C’est donc plus simple de faire des prévisions sur votre budget annuel. En contrepartie, ne perdez pas de vue que les loyers payés sont à fonds perdus et qu’ils augmentent même un peu chaque année en fonction de l’index.

Vision d’avenir

Devenir propriétaire de votre habitation peut vous apporter plus de sécurité : vous êtes « chez vous » et vous pouvez faire des projets de vie à long terme. Financièrement, c’est un placement garanti car votre argent est investi dans une valeur sûre qui ne fait que croître. La dernière étude de mai 2013 du Trends Tendances affiche des indicateurs au vert pour le prix de l’immobilier. De plus, certains d’entre vous peuvent bénéficier d’éventuelles primes et aides pour la rénovation, l’isolation ou la réhabilitation d’un logement. Votre liberté de propriétaire est aussi d’envisager les aménagements intérieurs et extérieurs comme bon vous semble. Sachez cependant que vous ne pouvez modifier l’apparence extérieure de votre bien (annexes, fenêtres de toit, peinture de façade par exemple) sans l’avis du service d’urbanisme de votre commune. Cela signifie également que les frais inhérents à une maison dont vous êtes propriétaire sont à prendre en compte (charges de propriété, taxes foncières,…). Néanmoins, s’occuper de la valorisation de son bien est un sentiment très épanouissant. Un conseil cependant : n’établissez pas un budget « maison » trop serré et veillez à garder une marge dans vos dépenses immobilières.

L’investissement dans une maison est donc plus rentable sur une longue durée (5, 10,20 année). Si votre avenir professionnel et personnel (couple, famille) n’est pas encore très stable, mieux vaut éviter de prendre des engagements à long terme. Optez pour la souplesse et la liberté de la location. En effet, il est plus sage de louer vos murs que de trop vous endetter pour les acheter sans être sûr du lendemain. Par contre, si peu de risques peuvent venir ternir votre horizon à moyen terme et que la banque est prête à vous suivre, il est préférable de financer votre propre maison plutôt que celle du propriétaire. Ce risque est évidemment directement proportionnel au prix du toit que l’on convoite. Il faut quand même nuancer au cas par cas, en fonction de la région en Belgique, du type de bien, de la conjoncture économique et du marché.

Quelques chiffres

On n’est jamais aussi bien que chez soi. Prenons une maison de 300 000 euros, achetée avec la mise de fonds minimale, soit 5 % du prix de vente, et grâce à un emprunt hypothécaire à un taux d’intérêt de 5 % amorti sur 15 ans. En incluant les différentes taxes, assurances et frais d’entretien (8 000 euros par an), on se retrouve avec une mensualité de 2 975 euros. Après 15 ans, la maison, dont la valeur a augmenté annuellement de 2,5 % en moyenne, vaut 434 489 euros. Supposons qu’on loue une maison semblable pour 1 200 euros par mois. Si on investit la différence, soit 1 775 euros, dans un placement à rendement moyen de 5 % sur 15 ans, on obtient 476 415 euros. Ces résultats ébranlent quelque peu la croyance populaire qui veut qu’on fasse une meilleure affaire en achetant. Au final, tout dépend de vous et de vos attentes !

El Manssouri Yassin 1mkt